罗斌委员：
您在区政协十四届五次会议上提出《关于优化工商登记中住宅改变为经营性用房证明的建议》提案，已收悉。感谢您对我们工作的关心和关注，您提出的问题和建议切中了当下“住改商”面临的突出矛盾，充分反映了人民群众的切身利益和合法诉求，对此我局高度重视，经研究，现答复如下：
一、住宅改变为经营性用房登记的现行政策
作为创业者，出于经营成本和经济效益的考量，往往不愿意租用商业用房；而作为居民，出于安全和生活质量的考虑，也很少乐意接受“住改商”。为持续优化营商环境降低市场准入门槛，保障其他房屋所有人的利益，针对以下将住宅改为经营性用房的情况，市场监管部门准予办理登记：一是以住宅作为住所（经营场所）从事电子商务、设计策划、软件开发、管理咨询，其经营范围有且仅有上述四类经营范围表述的市场主体；二是企业申请从事的经营活动必然导致住所和经营场所天然分离或其登记的住所仅用作行政办公和通讯联络；三是除上述情形外，严格按照《民法典》的相关规定，自行征求利害关系人的同意，并提供拟申办登记的房屋所在楼栋有利害关系的业主一致同意将住宅改为经营性用房的证明。
二、住宅改变为经营性用房登记中存在的困难
（一）取消“住改商”证明后，客观上加大了申办登记的难度
国家六部委于2020年2月发布了《关于改进和规范基层群众自治组织出具证明工作的指导意见》，明确“同意住宅改变为经营性用房证明”不再由基层群众自治组织出具（基层群众性自治组织包括居民委员会和村民委员会）。登记部门在办理登记时，一律不再要求申请人到相关部门开具，已开具的相关证明，可以继续使用。而根据《民法典》第二编第二百七十九条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《民法典》所称的“有利害关系的业主”。申请人需自行收集有利害关系业主的签字同意证明，在保障住宅居民的相关利益的同时，客观上增加申请人的时间成本和办理难度。
（二）作特殊用途的住宅办理登记不宜一概而论
在电话沟通时委员提到：“存在房产证上是住宅性质，由于特殊原因本身就是按经营性用房设计和销售的，实际房屋所有人全部是当做经营性用房使用的情况，对于这种情况，并不适合按照‘住改商’的流程来办理。”
在实际办理当中，对于原始产权性质为住宅，升级改造后已达到商业用房标准的，如山城巷传统风貌区、鲁祖庙传统风貌区，申请人凭《重庆市渝中区人民政府南纪门街道办事处关于山城巷传统风貌区办理营业执照的函》（南街办﹝2020﹞92号）、《关于支持鲁祖庙传统风貌区经营户办理工商营业执照的函》（渝解管函﹝2020﹞72号），及相应的场地提供证明即可办理登记。对于类似的符合商业用房标准的住宅，可由属地街道办事处核实后出具《关于支持办理营业执照的函》代替有利害关系业主一致同意的“住改商”证明，来函内容中需载明产权证上的地址、产权人等信息，并说明该地址改建后已达到了非住宅的使用标准，可视作非住宅房屋办理注册登记。
（三）“住改商”登记办理后的监管难度大
为不断优化市场主体营商环境、降低准入门槛，既要做到“放得开”，更要做到“管得住”。目前，对在城市居民住宅区内从事餐饮服务、棋牌、娱乐、加工服务、服装干洗、机动车维修、犬只养殖及交易等容易造成环境污染的行业，以及从事易燃易爆物品销售、储存等涉及人民生命财产安全的行业，明确规定不得登记为经营性场所，但在事实上由于业主法律意识不强、物业管理不够细致规范等原因，部分“住改商”经营者未如实履行征得有利害关系业主同意的法定义务或超出经营范围开展经营活动，而引发噪音、油烟、安全隐患等扰民问题。对此，监管部门更多只能依靠投诉举报、随机抽查等方式发现问题。由于住宅的特殊性，监管部门也常遭遇不易调查取证、行政强制力不足、抗拒执法等各种情况，也在一定程度上影响了监管效果。
三、优化市场主体住所登记的工作措施
2021年7月6日重庆市市场监督管理局印发《关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》，着力破除市场主体住所登记中的不合理限制。为支持市场主体充分利用各类场地资源降低创业门槛和成本，现有以下工作措施：
（一）实行住所登记申报承诺制
申报人只需规范、准确填报地址信息，提交《市场主体住所（经营场所）登记申报承诺书》，对其拟作为住所的房屋权属关系、使用功能及法定用途作出符合事实的承诺，并对承诺内容的真实性、合法性和有效性负责，即可办理登记。需要注意的是，属于下列情形的市场主体不适用住所登记申报承诺制：
1．申请人自愿按一般程序办理住所登记的；
2．申请人不愿承诺、无法承诺或者不愿配合行政机关事中事后核查的；
3．有关单位或个人已对该住所的真实性、合法性提出异议的；
4．失信被执行人、严重违法失信企业，以及企业法定代表人作为投资人新设立市场主体的；
5．因登记的住所无法取得联系被列入经营异常名录未移出的；
6．法定用途为住宅的城镇居住用房作为住所登记的；
7．登记机关认为不适用申报承诺制的其他情形。
不适用住所登记申报承诺制的市场主体，办理登记时按一般程序办理。目前，渝中区创业孵化基地统一实行住所登记申报承诺制，为创业者们提供了一个经营更加集中、登记更为便捷、租用成本更低的住所（经营场所）用于注册登记。
（二）实行市场主体集群注册登记
为全力深化“放管服”改革，优化营商环境，大力支持小微企业规范经营和创新发展，进一步降低创业者注册门槛，节约开办成本，打造高效便捷的市场准入环境，现已在全区建成6个集群注册园区，实行市场主体集群注册登记，现已落户集群主体200余户。多个企业（含个体工商户）以一家有限责任公司的住所地址，作为自己的住所（经营场所）登记，并由该公司提供住所托管服务，形成企业集群集聚发展的注册登记模式。
（三）加强对市场主体住所的监管
各有关部门按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”原则，加强对市场主体住所的监管，依法查处违法行为。
一是实行住所负面清单管理，结合本地区城乡规划和管理的实际，进一步明确禁止住所登记的具体区域，及时向社会公布。
二是对实行住所申报承诺制的市场主体开展“双随机、一公开”专项抽查，抽查和处置结果通过国家企业信用信息公示系统（重庆）进行公示，依法列入经营异常名录，实施分类精准监管和部门联合惩戒。
三是针对集群注册登记，加强对平台管理公司、集群企业日常经营行为的监管，每年定期抽查企业年报信息，处理消费者对集群企业的投诉举报，督促办理税务申报及其他应当办理的事项，并配合当地街道办事处对集群企业园区开展社会事务及其他管理工作。
（四）加强与规划自然资源部门的信息共享
通过实现不动产登记和市场主体登记信息互通共享，对市场主体住所注册登记信息进行核验。对不动产登记信息显示为住宅性质的、比对存疑的市场主体，纳入重点监管，提高双随机抽查比例，依法依规进行处理。
（五）加强政策法规宣传，发动群防群治
通过小区宣传栏、业主微信群、物业服务管家APP等多种渠道，加大《民法典》中涉及“住改商”法律法规条款内容的宣传，让更多的业主和物业服务企业了解违法违规“住改商”的法律知识。依托重庆企业信用码等载体，开通电话、网络等投诉举报渠道，依法对不符合要求“住改商”经营的投诉举报进行处理，让市场主体接受社会和群众的监督，引导有利害关系的业主明确自身权利义务，理性维权。
非常感谢您的来信，欢迎您继续关注，以便我们进一步做好工作。
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联 系 人：李思琪
联系电话：68577916、13983128250
重庆市渝中区市场监督管理局
2021年7月20日
各区县局
