近期巴南区市场监管局在处理房地产广告宣传信访案件中，发现部分房地产购房合同存在盲区死角，为消费者依法维权造成障碍，甚至成为个别不良开发商推卸责任的防火墙、护身符。为此巴南局积极探索化解房地产信访矛盾纠纷新方法，强化购房合同监督，防范房地产开发企业虚假宣传等违法行为，构建交易诚信体系，营造房地产交易公平竞争市场环境取得较好成效，今年全区房地产宣传信访案件同比下降50%，全区21件涉合同房地产信访件已化解19件，化解率达90%。
一、 突出风险研判，双随机比对购房合同
一是全覆盖检查抽取合同样本。采取现场查看、调阅资料、实地核查、座谈了解等方式方法，对全区在售的69个楼盘进行全覆盖检查及抽样。二是随机抽取合同文本核对。自去年9月份以来，每个楼盘随机抽取一份与消费者签订的购房合同进行审查，与备案、网签合同比较，看是否备案、是否篡改，是否与消费者签订的纸质合同一致。三是对已签订合同条款进行检查，看是否存在侵害消费者合法权益、加重消费者责任、减轻出卖人责任、增加其权力的不平等条款，以及不得单方面解除合同、前期宣传物料仅作要约邀请，不作要约等霸王条款。
二、突出问题查找，全范围体检合同条款
巴南局依据市局网监处指导意见，组强执法人员、业务骨干对“双随机”抽取的69份房地产买卖合同逐条审查。通过检查发现, 多数房地产开发企业能够依法依规诚信经营,主动接受政府和公众监督，自觉维护房地产市场秩序，但也存在个别开发商依托专业法务团队，利用现行法律法规模糊、边缘地带打擦边球、玩套路的情况，严重侵害消费者合法权益。主要表现为：一是免除开发商责任。如合同设定广告、沙盘等宣传，只作为要约邀请，未写入合同的仅供参考，消费者不得据此主张相关权利，与相关规定相悖。二是减轻开发商责任。如合同设定甲方保证没有产权纠纷、抵押、出卖给第三人，若甲方隐瞒上述情况，乙方有权退房，有权要求甲方支付已付房款的1%（有的设定为5%、10%、0.01%），与不超过已付房价款一倍（100%）的赔偿金的规定相去甚远。三是扩大开发商权利。如合同设定全体业主共有、共享的绿化、露台、屋顶等公共区域、空间，开发商可指定给特定业主使用，其他业主不可撤销的同意。四是双方权利义务不对等。如合同设定若不能办理按揭，若是开发商的原因，违约责任为已付房价款5%赔付消费者，若是消费者原因，违约责任为总房款的20%赔付开发商。五是加重消费者责任。如合同设定买卖合同的解除非因甲方原因或不可抗力因素导致，则乙方除按买卖合同和本协议约定承担违约责任外，还应赔偿甲方为解除买卖合同所发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费、诉讼仲裁费用等等）。六是排除消费者权利。如合同设定乙方未经甲方同意擅自解除合同的，甲方有权不予同意。但甲方选择同意的，乙方应向甲方承担总房款10%的违约金，并承担税、费方面的损失。与《民法典》“当合同约定的解除条件成就或合同出现法定解除情形时，一方可直接通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除，无需对方同意”的规定相悖。七是剥夺消费者的知情权。如合同设定开发商在该商品房公摊土地使用权上设定抵押或变更抵押状态、抵押范围及抵押权人等事项，均无须通知消费者。这一设定既侵害了消费者的物权，也剥夺了消费者的知情权。八是限制消费者权利。如合同设定若乙方自行联系贷款银行办理按揭以支付房价款，则甲方不予提供任何资料、不予办理登记手续和担保等方面的配合。该设定限制了买受人选择贷款服务的权利。
三、 突出行政指导，多举措防范问题合同
巴南局根据合同中存在问题，指导企业制定规范《商品房买卖合同》和《补充协议》，协助企业建立合同信用管理制度，对企业合同签订情况、履约情况、诚信经营情况进行跟踪督导，联合行业主管部门、行业协会，共同防范购房问题合同，有力维护消费者权益，消除信访风险隐患。一是坚持问题整改。针对本次随机抽样中发现的合同问题，约谈开发商法务主管，责令限期改正，目前发出书面责令改正通知书55份，口头责改14份。二是坚持业务指导。要求企业按照该局点评意见切实整改，规范格式合同文本，并重新备案、实施。建立健全合同管理制度，增强企业的合同守法意识。三是坚持多方协同。对本次监管中发现的房地产领域合同问题，及时通报给房地产行业主管部门和行业协会，强化行业自律，对违法情况较为严重的企业进行依法规制。四是坚持日常宣传。在检查中加大合同行为监管的宣传力度，同时通过电视、广播、微信群等多种渠道广泛宣传有关合同监管法律法规，增强社会各界合同诚信守约意识。五是坚持消费警示。对不按照要求整改，也不提出陈述申辩，也不申请听证的房地产开发企业，拟将整改建议向社会公告，向消费者警示有关问题合同条款。六是坚持案件查处。对拒不整改，或避重就轻，格式合同中仍然存在严重不平等条款、霸王条款的，将依法予以立案查处，并予以公示。
各区县局
